從北京商品住宅成交套數創下自2006年有網簽記錄以來的同期最低值,到南京房價近兩年來首次出現環比下跌,再到南寧樓市進入買賣博弈的“冰封期”,受調控未見明顯放鬆、銀根收緊、行業周期性特點等因素影響,多地樓市現量價齊跌,深度調整大勢確立。有業內人士認為,房地產行業在經過高速發展的15年之後,整體格局已經發生改變。新房高增長時代已經終結,處於向平穩發展的過渡階段中,地區之間、不同需求之間的差異分化凸顯。2014年上半年的房地產市場,雖然不是歷史最差的,但卻是爭議最多的。
  7月中旬,國家統計局發佈1至6月房地產市場相關運行數據,商品房銷售面積48365萬平方米,同比下降6.0%,住宅銷售面積下降7.8%;商品房銷售額31133億元,下降6 .7%,住宅銷售額下降9.2%。各項指標顯示:房地產投資增速繼續回落,新開工面積降幅持續收窄;商品房銷售面積降幅放緩,價格同比小幅回落;房企資金增幅繼續放緩,銷售回款占比出現下滑。總體而言,上半年房地產行業調整態勢依舊,市場庫存壓力持續加大。
  上半年多地樓市量價齊跌
  據統計,今年上半年除春節、網簽系統暫停等因素疊加致2月份成交大降外,北京樓市成交呈現逐月走弱態勢。此外,南京樓市在經歷了三、四月份的小幅回升之後,五月“速凍”行情超出許多業內人士預期。而二線城市廣西南寧的房價也呈現出明顯的“冰凍效應”。
  亞豪機構統計數據顯示,2014年上半年,北京共有401個項目取得銷售許可,新增53472套商品住宅,與去年同期相比大幅上漲60%;新增供應面積597.64萬平方米,與去年同期相比大漲66%。2014年上半年市場供應量創下自2009年以來近5年同期歷史新高。
  儘管供應量大增,在樓市成交量方面,由於受到中國宏觀經濟下滑影響,加之銀行對購房者信貸支持力度的減弱,今年上半年北京樓市在一片低迷中收場。據亞豪機構統計數據顯示,2014年1月至6月北京樓市總成交32964套,與去年同期相比下降89%,總成交面積為345.98萬平方米,與去年同期相比下降91%。
  據統計,今年上半年除春節、網簽系統暫停等因素疊加致2月份成交大降外,北京樓市成交呈現逐月走弱態勢。尤其春節後隨著多個二三線樓市樓盤大量滯銷,頻繁曝出大幅降價,房價下降預期加深,儘管一線城市房地產依然企穩,但購房者開始有看淡預期。受此影響,此後幾個月,在北京收緊信貸及自住型商品房的加速供應等因素作用下,市場觀望情緒進一步加重,使得北京樓市成交量一路下行,至6月份,北京商品住宅共成交5119套,創下自2006年北京有網簽記錄以來的同期最低值。
  本報記者瞭解到,南京樓市在經歷了三、四月份的小幅回升之後,五月“速凍”行情超出許多業內人士預期。中國指數研究院統計數據顯示,5月份南京的新房樣本均價為14024元/平方米,環比4月下跌1 .36%。這是自2012年5月南京房價環比連漲以來,近24個月首次出現環比下跌。該跌幅排在全國十大重點城市第一名。
  二線城市廣西南寧的房價也呈現出明顯的“冰凍效應”。長年在珠三角一帶從事商業地產和住宅地產營銷的深圳匯金行副總經理黃平旺告訴記者:“南寧樓市已經進入買賣博弈的‘冰封期’,即便是快環附近,開盤價格超過7000元/平方米的樓盤都賣不動,但開盤價格在6500元/平方米以下的樓盤,一開盤就銷售一空。”
  長沙市房地產開發協會副秘書長、長沙房地產開發研究中心主任歐陽學海告訴記者,今年以來長沙樓市銷售同比下降很多,主要是因為銀行貸款收緊,包括購買貸款和開發貸款。去年下半年以來,銀行推行貸款利率市場化,銀行的貸款更願意給一些成長性好的企業,而非房地產領域。
  全國樓市深度調整大勢確立
  中原地產首席分析師張大偉分析認為,相比2013年,當前樓市進入全面調整期。主要城市新房市場的巔峰期已過,大部分已進入平穩期,增長空間有限;其中部分二、三線城市增長過快,需求已被透支。在此基礎上,房價也出現普遍下調跡象。
  從國家統計局數據來看,上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負增長,且降幅存在繼續擴大的趨勢。全國性成交均價的下跌主要是受結構性因素影響,一線城市及部分二線城市成交量下滑幅度超過三四線城市,導致全國均價出現結構性下跌。
  上半年以來,房地產行業整體增速下降,多個指標出現負增長,如新開工面積、銷售面積、土地成交面積等。業內分析認為,由於2013年基數過高導致今年上半年增速同比明顯下降。另一方面,從環比來看,增速加速下滑,跌幅逐月擴大,市場進入調整的大勢已經確立。
  在房地產銷售面積和金額的同比增速趨勢表現方面,漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢尤為明顯,在市場供應增加、價格上漲導致的購買力明顯不足,加之銀行對個人房貸收緊,從而促成了整個行業的實際下跌調整,而且進入2014年以來,商品房銷售額的下跌速率已經超過了商品房銷售面積下跌速度,這意味著價格深度調整的步伐已經明顯加快,並將會逐漸成為市場趨勢。
  中原地產研究中心統計數據顯示,上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套。這一數值比2013年上半年同期下調幅度達到了23.7%,其中一線城市跌幅達到了31%,二線城市跌幅達到了34%。
  中原地產首席分析師張大偉分析認為,相比2013年,當前樓市進入全面調整期。主要城市新房市場的巔峰期已過,大部分已進入平穩期,增長空間有限;其中部分二、三線城市增長過快,需求已被透支。在此基礎上,房價也出現普遍下調跡象。
  易居研究院研究員朱光告訴《經濟參考報》記者,今年3月以來,土地購置面積增幅再次進入負增長區間,前6個月土地購置面積增幅較前5月基本平穩。總體上看,在目前行業依舊處於調整態勢下,房企對於市場走勢仍趨於謹慎,拿地節奏放慢。預計今年下半年隨著去年同期基數的上升,土地購置面積同比增幅也將繼續呈現平緩的下行態勢。
  從商品房銷售面積同比增幅走勢看,上半年商品房同比增幅雖然繼續處於負增長區間,但開始呈現收窄上行態勢,這與去年同期基數下降明顯有關。預計今年下半年,隨著去年同期基數的逐步下降,商品房銷售面積同比跌幅也將繼續收窄。
  張大偉告訴《經濟參考報》記者,當前樓市降溫趨勢已經明確,房價將繼續明顯下行。他表示,2014年上半年的房地產市場,雖然不是歷史最差的,但卻是爭議最多的。這背後是房地產行業在經過高速發展的15年之後,整體格局已經發生改變。新房高增長時代已經終結,處於向平穩發展的過渡階段中,地區之間、不同需求之間的差異分化凸顯。
  他還指出,市場的持續低迷令多地新房庫存出現明顯攀升,一線城市中除深圳外,北京、上海、廣州7月初的庫存較年初分別上升43%、17%、12%。二、三線城市庫存增加更加明顯。
  重慶方面一位房地產業內人士認為,今年市場不景氣,是屬於“非調控政策”下行,屬於市場自身調整,與以往數次宏觀調控導致的下行有本質區別。在2013年量價齊升過後,市場有自身的回調壓力。如果沒有放鬆限購限貸等強刺激政策出台,今年全年成交量同比會有較大幅度下滑,成交價格下降也將會持續到年底。
  開發商“以價換量”回籠資金
  從樓市表現來看,幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態營銷”,但不可否認的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”。
  針對北京市場,亞豪機構副總經理高姍分析表示,去年“亮眼”的業績使得大部分開發商紛紛調高今年銷售目標,而今年上半年在樓市觀望情緒加深帶來的銷量下跌、信貸政策的持續緊縮帶來的融資難度加大的情形下,“現金為王、加速出貨”成為各大房企的首要選擇,以“快進快出”的高周轉策略來維持現金流的持續。
  今年上半年,樓市調整步伐首先起始於長三角區域,與此同時“降價”策略也最先在長三角城市發起。5月以來,南京市場的房企紛紛加大了促銷力度,目前全市房價出現盤整趨勢,近郊部分板塊價格下探尤為明顯。南京近郊的仙林湖、九龍湖成為率先打響價格戰的區域。
  南京大學城市科學研究院副院長胡小武認為,目前樓市降價多採用明著特價暗著優惠的方式。胡小武稱,從樓市表現來看,幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態營銷”,但不可否認的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”。
  此外,今年以來長沙樓市開盤情況普遍冷清,沒有以往那麼火爆,因此開發商的促銷活動也一再升級。當年有濱江“地王”之稱、樓面單價接近3000元的保利西海岸,最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣傳;素有“價格高地”威望的梅溪湖片區,緊鄰北岸的振業城也拿出了100套價格在5988元至6988元/平方米之間的特價房。
  “今年以來,銀行按揭貸款遲遲到不了開發商手上,以前銀行狀況比較好的時候,一般兩周就到賬了,而現在一拖半年才能到,導致開發商資金緊張”。歐陽學海表示,同時,開發商搞降低首付的方式,這樣的目的是為了“以小換大”,儘快從銀行拿到資金。
  本版稿件除署名文章外,均由記者高偉、鄧華寧、陶冶、陽建、何豐倫採寫
(編輯:SN123)
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